口头租赁出租人是否可任意解除合同

    【案例】

    原告张军欲租被告李华在城镇里的一套房屋，双方达成了房屋租赁口头约定，张军承租李华房屋3年，年租金为10000元，但是双方没有签订书面房屋租赁合同。双方说好之后，原告住进了该房屋，并支付了一年的租金10000元。过了9个月后，被告反悔，不想把房屋租给原告，于是向原告下达解除房屋租赁合同通知，并退还了原告剩下3个月的租金。原告不同意，但双方无法达成共识，故原告诉诸法院。

    【分歧】

    争议焦点：被告有没有权利随意解除合同？

    第一种观点：被告没有权利解除合同，被告应该承担违约责任。

    第二种观点：被告有权利解除合同，原告诉请缺乏法律依据。

    【分析】

    笔者赞成第二种观点。

    根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应该采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中原、被告之间的房屋租赁期限为3年，超过了6个月，双方应该签订书面的房屋租赁合同，但是双方并没有书面的合同，因此原、被告之间租赁视为不定期租赁。

    再依据合同法二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告之间既然是不定期租赁，那么被告就有权随时解除合同，但是被告应该根据法律的规定应当在合理的期限之前通知承租人，便于承租人有合理的时间找到替换的居所。

    （作者单位：江西省武宁县人民法院）