承租人以“买卖不破租赁”为由，要求继续履行房屋租赁协议，能否支持？日前，随着江苏省南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起排除妨害纠纷案件落下帷幕。法院认为，案涉房屋在出租前已经设立抵押权，不符合“买卖不破租赁”的情形，判决承租人将案涉房屋腾空并交付给买受人。
2016年4月22日，新源公司与银行签订最高额抵押合同一份，约定：新源公司自愿以名下一处不动产及土地出让权等，对案涉债务提供担保，期限自2016年4月22日起至2019年4月21日止。随后，新源公司办理了抵押登记手续，银行办理了他项权利证书。
2016年6月1日，新源公司与日升公司签订租赁协议一份，协议约定新源公司将上述抵押的部分房屋出租给日升公司使用，租赁期限为2016年10月1日起至2022年9月30日止。签订协议后，日升公司即使用案涉房屋。
因新源公司未能及时履行还款义务，银行诉讼要求新源公司归还本息。判决生效后，因新源公司未能自觉履行还款义务，银行遂申请执行。执行过程中，法院裁定拍卖新源公司名下用于担保的房地产，瑞祥公司成功竞拍并办理了相关产权登记，取得了案涉房屋的所有权。后因日升公司拒绝腾退案涉房屋，瑞祥公司向江苏省海安市人民法院提起诉讼。
日升公司辩称，其租赁房屋时间早于瑞祥公司取得房产时间，根据“买卖不破租赁”原则，其仍有权租赁使用该房屋。
海安法院审理后认为，新源公司与日升公司签订房屋租赁合同的时间点，晚于新源公司将案涉房屋抵押给银行的时间点。新源公司与日升公司之间签订的租赁协议对瑞祥公司不发生法律效力，瑞祥公司有权不再继续履行案涉租赁协议，遂判决日升公司于判决发生法律效力后10日内，将案涉房屋腾空交付给瑞祥公司。
一审后，日升公司不服，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。但该原则的适用存在例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“买卖不破租赁”是有条件的，租赁行为原则上应发生在相关影响物权变动的行为之前。
本案中，抵押在先、出租在后，当事人又无特别约定，不符合“买卖不破租赁”的情形。法院判决日升公司腾空房屋，并无不当。（文中公司名称均系化名）
