本报讯（记者汤瑜 通讯员梁芳） 租赁违法自建房开办汽修厂，装修时房屋倒塌，因塌陷带来的侵权责任如何划分？租赁合同是否有效？日前，杭州市余杭区人民法院审理了这样一起案件。
2019年7月25日，冯某将其在村里的一幢两层自建房出租给朱某、褚某、徐某三人开办汽修厂，双方口头约定年租金为7万元。朱某向冯某支付了半年租金3.5万元，冯某依约将承租房屋交付给朱某使用，并同意朱某对房屋进行装修改造。
随后，朱某雇佣两名工人开始装修。没想到刚动工两天，该自建房在装修时突然坍塌，朱某及2两名工人均受伤。事故发生后，朱某先后以房屋租赁合同纠纷、健康权纠纷为由诉至余杭法院，提出诉讼请求：解除房屋租赁合同；冯某退还其房屋租金3.5万元；冯某赔偿其医疗费、伤残赔偿金、误工费等各项损失合计33.8万余元。
被告冯某认同房屋租赁合同无效，但辩称该自建房建设无质量问题，并称在建立租赁关系前朱某已验收房屋质量，也明确知晓该房屋并无批建手续。“房屋倒塌系朱某对窗户等多处进行改建及拆除所致。”冯某强调自己对事故的发生并无过错。
余杭法院经审理认为，冯某出租的自建房系未经审批的违建，直至法庭辩论终结前都未获得主管部门批准，因此双方之间达成的房屋租赁合同无效。
同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，租赁合同被确认无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院一般应予支持。同时，一方有权向过错方主张因合同无效所造成的损失，有过错的一方应当予以赔偿；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，因案涉租赁房屋暂未使用，故法院判决冯某应向朱某退还全部租金。
根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条规定，因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
实践中，建筑物的倒塌往往由多种原因所致，须根据各方的过错程度及倒塌原因来确定责任的归属及分担比例。法院认为，本案中，倒塌建筑物系农村自建房，冯某作为房屋建造者理应承担一部分责任。该房屋的倒塌可能是由“装修行为”及“房屋质量”共同导致，但因现场已经被清理而无法鉴定事故发生的直接原因，应通过考量这两种原因对于损害的发生或扩大所产生的作用力，认定双方的责任比例。
法院指出，朱某等人租赁该自建房用于开办汽修厂，需要将原有的窗户改为可容小型车辆进出的门洞，出租前冯某对此表示同意。冯某作为该自建房的建造人，对其建造结构、用料等理应知情，却在未对开门洞是否具有可行性、是否会影响房屋结构安全进行检测评估的情况下，贸然同意朱某进行装修，根据其过错程度，酌情认定冯某承担40%的责任。朱某明知其承租的该自建房未经合法审批建造，更应在装修施工时注意安全、合法施工，但朱某等人轻信冯某“该房屋安全”的说法，雇佣2名无相应资质的人员进行装修，既无施工图纸，又无安全施工方案，根据其过错程度，酌情认定其承担60%的责任。
法官提示，房屋租赁关乎人民群众的生命安全，违法建筑出租存在巨大的风险隐患。不论是出租人还是承租人，为维护自身合法权益，在租赁房屋时，都应充分了解房屋的合法性及安全性，避免出租或承租违法建筑房屋。
