物业公司未完全履责，业主能否少交或免交物业费？

  近期，江西省上饶市广丰区人民法院审理了一起物业合同纠纷案件。该起案件中，物业公司与小区业主签订了合同，约定由物业公司负责小区的物业服务管理事宜。管理服务内容包括：小区房屋共用部分的维护、房屋共用设施设备（照明、消防设施、公益性文体设施等）及其运行的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等。合同还约定业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费。

  但是在实际履行合同过程中，业主因物业公司未完全尽到物业服务合同的管理义务而拒绝交纳物业费，故物业公司因收不到物业费而起诉至广丰法院，要求小区业主及时缴纳物业费。

  广丰法院对小区进行实地考察走访，发现该小区物业管理不到位，存在楼梯卫生不达标、消防设施不符合标准、楼梯墙面脱落未修补、小区内车辆乱停乱放、单元楼门损坏长期未修复、外来车辆占用小区停车位等现象。而物业公司也承认在管理过程中存在不足。

  依据相关法律，结合《上饶市住宅物业管理条例》第五十条第二款规定，物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的，应当承担相应违约责任。法官认为物业服务人在管理过程中存在服务不到位行为时，业主可以少交或者免交物业费。根据案件实际情况，酌定业主交纳尚欠物业费的70%。

  法官说法

  《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分……

  第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业公司应按照物业服务合同约定的内容提供服务，已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。